À partir du 1er janvier 2019, vous pourrez, sous certaines conditions, donner en location avec TVA un bâtiment qui est utilisé par le locataire à des fins professionnelles. À quoi devrez-vous être particulièrement attentif lors de la rédaction du contrat de bail ?
Les deux parties doivent opter pour la TVA
Il sera possible d’opter pour la location avec TVA à partir du 1er janvier 2019
Pas pour tout ! La location ordinaire d’un logement à un particulier reste exemptée de TVA. Pour la location soumise à TVA, entrent uniquement en ligne de compte les bâtiments neufs. Il faut en outre que le locataire utilise le bâtiment uniquement à des fins professionnelles et que les deux parties optent expressément pour la location avec application de la TVA (L. 14.10.2018, MB 25.10.2018) .
Conséquences concrètes ? Le bailleur pourra facturer de la TVA sur le loyer et bénéficiera du coup d’un droit à déduction de la TVA qu’il a payée sur la construction du bâtiment et sur les travaux réalisés. Pour le locataire, la TVA qu’il paie est déductible selon les règles ordinaires, autrement dit, lorsque et dans la mesure où il a le droit de déduire la TVA.
Que mettre dans le contrat ? C’est important. Il faut en effet que les deux parties aient opté pour une location de bâtiment avec TVA et cela doit, d’une manière ou l’autre, apparaître dans le contrat de location.
Mentionner le loyer + TVA ? Non ! La loi prévoit clairement que les deux parties doivent expressément marquer leur accord pour soumettre le loyer à la TVA. Seulement déclarer que le loyer s’élève à 1 000 € + 21 % de TVA n’est donc pas suffisant !
Déclaration formelle ? Absolument. Prévoyez une clause distincte dans laquelle les deux parties déclarent conjointement faire application, dès la date de début du contrat, de la perception de TVA optionnelle, ce qui a pour conséquence que le loyer sera soumis à la TVA.
Attention ! Si cette clause spécifique du contrat fait défaut, le régime de TVA optionnel ne sera pas applicable et le loyer sera, conformément aux règles générales, exempté de TVA.
Pour toute la durée du contrat ! C’est aussi important. Mentionnez aussi dans le contrat que l’option s’applique pour toute la durée du contrat et que les parties ne peuvent pas revenir sur ce point avant la fin du contrat.
Indiquer le taux de TVA ? Non, mieux vaut ne pas indiquer le taux, car il peut être modifié. Mentionnez plutôt que le loyer est soumis au taux ordinaire de TVA.
Conseil. Si un taux de TVA réduit est applicable dans le cas concret, vous pouvez, bien entendu, expressément le mentionner afin d’éviter des discussions à ce sujet par la suite. Pour la location d’un bâtiment scolaire, le taux réduit de 6 % est applicable, et pour la location de centres d’hébergement et de soins, le taux de 12 % est applicable.
Attention ! Si le loyer est soumis à la TVA, il en est en principe de même pour tous les frais et charges accessoires qui sont refacturés au locataire, tels les frais communs pour le chauffage, le précompte immobilier, etc.
Seulement dès 2019 ! Il n’est effectivement pas possible d’opter pour la location avec TVA avant 2019. Concrètement, le contrat peut être conclu avant, mais ne peut entrer en vigueur qu’au plus tôt le 1er janvier 2019.
Qualité du locataire
Que les locataires assujettis ! Le régime de TVA optionnel ne peut effectivement être applicable que lorsque le locataire est un assujetti qui utilise le bâtiment exclusivement dans le cadre de son activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti.
Conseil. Indiquez donc clairement le numéro de TVA du locataire ainsi que celui du bailleur dans le contrat.
Un risque pas sans importance ! En effet. Si le locataire ne remplit plus ces conditions, l’option cessera de plein droit d’exister et la location ne pourra plus être imposée à la TVA pour la période durant laquelle les conditions ne sont plus remplies. Cela a pour conséquence que le bailleur devra revoir la TVA initialement déduite sur les frais de construction pour la durée restante du contrat de bail.
En tant que bailleur, couvrez-vous ! Insérez dans le contrat une déclaration du locataire comme quoi il possède la qualité d’assujetti, du moins dès le début du contrat de bail, et qu’il gardera cette qualité durant toute la durée du contrat. Faites-le en outre confirmer qu’il utilisera le bâtiment loué exclusivement pour l’activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti à la TVA, et cela durant toute la durée du contrat.
Conseil. Si une révision doit quand même avoir lieu dans le chef du bailleur, suite à un changement de situation dans le chef du locataire, prévoyez une disposition selon laquelle le coût TVA de la révision, ainsi que les amendes et intérêts de retard peuvent être répercutés sur le locataire.